דחיית בר"ע בדבר פרשנות הסכם למתן הקלות בניה

           זוהי בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' סגנית הנשיא, כתוארה אז, ה' גרסטל והשופטים י' שטופמן וא' ש' שילה), אשר דחה ערעור שהגישו המבקשים על פסק דינו של בית משפט השלום בכפר סבא (כב' השופט ד' גדול) וקיבל באופן חלקי ערעור שכנגד שהגישו המשיבים.

1.        המשיבה 1 והמבקשים הם הבעלים הרשומים, בחלקים שווים, של חלקת קרקע הידועה כחלקה 323 בגוש 6451 ביישוב רמות השבים (להלן: הקרקע). על הקרקע עומדים שני בתים, האחד של המבקשים והשני של המשיבים. את חלקם בקרקע, לרבות הבית שעומד עליו, רכשו המבקשים בשנת 2001 ממר מנשרוף (להלן: מנשרוף), אשר רכש אותם מהמשיבה 1.

           בשנת 1990, בתקופה בה החזיק מנשרוף במחצית החלקה, נערך הסכם שיתוף בינו ובין המשיבה 1, אשר במסגרתו הוסכם, בין היתר, כי כל עוד חלה על הקרקע תוכנית המתאר תב"ע הר/290/10 (להלן: התב"ע), תימסרנה כל זכויות הבניה הנוספת בקרקע לידי המשיבה 1. כמו כן, התחייבה המשיבה 1 לרשום את שני הבתים העומדים על הקרקע כבית משותף בלשכת רישום המקרקעין. כן הוסכם, כי מי מן הצדדים אשר יפר את ההסכם "הפרה יסודית" יחוייב בתשלום פיצויים מוסכמים על סך 15,000 $ (להלן: הסכם השיתוף). הסכם השיתוף נרשם כדין על החלקה בפנקס הזכויות בלשכת רישום המקרקעין בפתח תקווה, ומשרכשו המבקשים את חלקם בקרקע, כאמור, הוחל עליהם ההסכם בשינויים המחייבים.

2.        בשנת 2001, בסמוך לאחר שרכשו את חלקם בקרקע, החלו המבקשים לבצע עבודות שיפוץ ובניה בביתם באמצעות קבלן. המשיבה 1 טענה כי בכך הפרו המבקשים את הסכם השיתוף והגישה נגדם תביעה לבית משפט השלום בכפר סבא, בה עתרה לקבלת הסעדים הבאים: תיקון הוראות הסכם השיתוף; צו להריסת תוספות הבניה שבנו המבקשים; קביעה כי המבקשים הפרו באופן יסודי את הסכם השיתוף, וחיובם בתשלום פיצויים מוסכמים בהתאם לכך; סעד הצהרתי לפיו אין למבקשים זכויות בניה בקרקע; והעתקת קו הגבול המפריד בתוככי החלקה בין חלקי הבעלים.

           המבקשים הגישו כתב הגנה וכתב תביעה שכנגד נגד המשיבה 1 ונגד בעלה - המשיב 2 - בהם טענו כי המשיבה 1 היא שהפרה את הסכם השיתוף בכך שלא רשמה את שני הבתים שעומדים על הקרקע כבית משותף, ובכך שביצעה חריגות בניה, תוך שהיא מנצלת אחוזי בניה באופן אסור. לאור האמור, עתרו המבקשים לחיובה של המשיבה 1 בפיצויים בגין הנזקים שנגרמו להם עקב: הפרת הסכם השיתוף; הפרת הסכם המכירה שנערך בינה ובין מנשרוף; ירידת ערך ביתם; וכן בדין נזק בלתי ממוני שנגרם להם. כמו כן, עתרו המבקשים לחיוב המשיבה 1 ברישום שני הבתים כבית משותף ובהריסת תוספות הבניה שבנתה.

3.        בית משפט השלום קבע כי זכויות הבניה שהוקנו למשיבה 1 מכוח הסכם השיתוף כוללות אף "הקלות בניה", כמשמעותן בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1975. על אף האמור, לא הורה בית המשפט על הריסת התוספות שבנו המבקשים, הואיל ומצא כי הוא חסר סמכות עניינית לעשות כן. אף בקשתה של המשיבה 1 לחיוב המבקשים בתשלום פיצויים מוסכמים בגין הפרת הסכם השיתוף נדחתה, שכן נקבע כי לא הוכחה הפרה יסודית של ההסכם. באשר לתביעה שכנגד שהגישו המבקשים, קבע בית המשפט כי לא הוכח ויתור מצידו של מנשרוף על זכותו לרישום שני הבתים כבית משותף, ועל כן חייב בית המשפט את המשיבה 1 לנקוט בכל האמצעים הדרושים לשם רישום הנכסים כבית משותף תוך 60 יום מיום מתן פסק הדין ולשלם למבקשים פיצוי מוסכם על סך 15,000 $ בגין הפרת הסכם השיתוף.

4.        הצדדים שניהם הגישו ערעור על פסק הדין. המשיבים טענו כי בניית התוספות על-ידי המבקשים, ללא שקיבלו לכך היתר, מהווה "הפרה יסודית" של הסכם השיתוף ומחייבת אותם בתשלום פיצויים מוסכמים. כן נטען, כי ההתחייבות לרשום את שני הבתים כבית משותף הוטלה בהסכם השיתוף על הצדדים שניהם, ועל כן לא ניתן לראות באי הרישום על-ידי המשיבה 1 הפרת ההסכם מצידה. המבקשים טענו כי העובדה שהסכם השיתוף מקנה את זכויות הבניה הנוספת למשיבה 1 אינה מונעת מהם להגיש לוועדת התכנון והבניה האזורית בקשה לאישור סטייה מתוכנית הבניה - "הקלות בניה".

5.        בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו קיבל את קביעתו של בית משפט השלום לפיה החובה לרישום שני הבתים כבית משותף הוטלה על המשיבה 1. נקבע, כי אי עמידת המשיבה 1 בחובה זו מהווה הפרה יסודית של הסכם השיתוף הגוררת חיוב בתשלום פיצויים מוסכמים. בשאלת תוספות הבניה שבנו המבקשים קבע בית המשפט כי אומד דעת הצדדים - כפי שהוא נלמד מהמסמכים הרלוונטיים והHגיון הדברים - מלמד כי הצדדים התכוונו לכלול את הקלות הבניה בגדר זכויות הבניה שהוקנו בהסכם השיתוף למשיבה 1. בעניין זה הפך בית המשפט המחוזי את קביעתו של בית משפט השלום, וקבע כי בניית התוספות היוותה הפרה יסודית של ההסכם מצד המבקשים, ללא קשר להיקף העבודות. לאור האמור, חייב בית המשפט את המבקשים בתשלום פיצויים מוסכמים למשיבים על סך 15,000 $ בגין הפרת הסכם השיתוף.

6.        על פסק הדין של בית המשפט המחוזי הגישו המבקשים את הבקשה שלפניי. במוקד הבקשה עומדות שתי טענות מרכזיות. ראשית, לטענת המבקשים, העובדה שזכויות הבניה הנוספת הוקנו בהסכם השיתוף למשיבה 1, אינה מונעת מהם לבקש הקלות בניה בגין זכויות הבניה המנוצלות שברשותם. לדבריהם, סוגיית מהותן ופרשנותן של "הקלות הבניה" טרם זכתה לבירור מעמיק בבית משפט זה, ועל כן קמה חשיבות ציבורית לדון בה במסגרת הבקשה הנוכחית. שנית, המבקשים טוענים כי בית המשפט המחוזי שגה בקביעת העובדות ונסיבות המקרה, תוך שהתערב שלא כדין בקביעות הערכאה הדיונית.

7.        דין הבקשה להידחות. כידוע, על מנת שבית משפט זה יעתר לבקשה למתן רשות ערעור ב"גלגול שלישי" על המבקש להראות כי מתעוררת בעניינו שאלה משפטית עקרונית או ציבורית שחשיבותה חורגת מעניינם של הצדדים (ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ, פ"ד לו(3) 123 (1982)). בחינת הנימוקים שהעלו המבקשים מעלה כי אין הם חורגים מדלת אמותיו של המקרה הספציפי המדובר, והגם כי המבקשים ניסו לציירם ככאלה, הם אינם מעלים כל שאלה משפטית כבדת משקל.

           סעיף 147 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1975 מסמיך את הוועדה המקומית לתכנון ובניה ליתן הקלת בניה, כאשר הקלה מוגדרת בסעיף 1 לחוק זה כ"הרשאה לבצע עבודה שהיא טעונה היתר לפי סעיף 145 בסטייה מהוראות תכנית או תקנה אחרת החלות במקום הנדון ושאין בה משום שימוש חורג".   בענייננו, נדונה סוגיית הקלות הבנייה אך במסגרת פרשנות הסכם השיתוף שנחתם בין הצדדים, ואין בהחלטות בתי המשפט שניתנו בעניין זה כדי לקבוע את מעמדן המשפטי של ההקלות התכנוניות באשר הן (לעניין מעמדה של ה"הקלה" ראו למשל: ע"א 6291/95 בן יקר גת חברה להנדסה ובנין בע"מ נ' הועדה המיוחדת לתכנון ולבניה "מודיעין", פ"ד נא(2) 825 (1997)). על כן, איני סבורה כי סוגיה זו היא בעלת משמעות משפטית החורגת מדלת אמותיהם של הצדדים, כפי שניסו המבקשים לטעון. כלל הוא כי תוכנו של חוזה יפורש בהתאם לאומד דעת הצדדים, כפי שהוא נלמד מלשון החוזה ומנסיבות המקרה (סעיפים 26-25 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973. בעניין זה ראו למשל: ע"א 708/88 שפס נ' בן יקר, פ"ד מו(2) 743, 747 (1992); ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים, פ"ד מט(2) 265 (1995); גבריאלה שלו דיני חוזים- החלק הכללי - לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 418-413 (2005)). בענייננו, בתי המשפט דלמטה מצאו - לאחר שהתרשמו מעדויות הצדדים ומהמסמכים שהוצגו לפניהם - כי לשון ההסכם, כמו גם נסיבות עריכתו, מעידות על כוונתם של הצדדים לראות בהקלות התכנוניות בבחינת "זכויות לתוספות בניה" שהוקנו, כאמור, למשיבה 1. לא ראיתי להתערב בממצא זה, לא כל שכן בהינתן שמדובר ב"גלגולה השלישי" של הסוגיה. לאור האמור, מתייתר הצורך לדון במעמד "הקלות הבניה" במובן הרחב.

           אף הטענות שהעלו המבקשים בעניין הטעויות שנפלו בקביעת העובדות מצד בית המשפט המחוזי אינן מצדיקות, לטעמי, את קבלת הבקשה. כבר נקבע כי התערבות של בית המשפט המחוזי, בשבתו כערכאת ערעור, בממצאיה העובדתיים של הערכאה הדיונית אינה מצדיקה, כשלעצמה, מתן רשות ערעור, הואיל ואין בכך מעבר לעניינם של הצדדים הישירים למחלוקת (ראו למשל: רע"א 10130/05 טליאס נ' בנק הפועלים בע"מ (טרם פורסמה, 31.10.05)). הוא הדין גם במקרה בו נפלה טעות בהערכת העובדות או בדיוק תיאורן (ראו למשל: ר"ע 205/87 רוזנצוויג נ' אליאס (לא פורסמה, 28.4.07). על כן, אף אם התערב בית המשפט המחוזי בממצאים העובדתיים שנקבעו על ידי בית משפט השלום של כדין, ואיני קובעת שכך אכן נעשה, אין בכך כדי להצדיק מתן רשות ערעור.

           לאור האמור, הבקשה נדחית. משלא נתבקשה תגובה- אין צו להוצאות.

           ניתנה היום, ז' בטבת תשס"ח (16.12.07).

העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח.    עכ

מרכז מידע, טל' 02-6593666 ; אתר אינטרנט,  www.court.gov.il התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: